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平安证券:地产行业2018年中报前瞻

时间:2019-04-16来源:云浮新闻网 -[收藏本文]

  投资要点

  主流房企稳健,业绩锁定度高。截止7月13日,41家上市房企公布业绩预告,预增或略增18家,扭亏3家,合计占比51%,多于预减家数。得益于过去两年销售持续高增长,主流房企可结算货值充足,业绩普遍高增长。广宇发展、首开股份、中粮由于低基数或结算周期变化,预计2018H1业绩增速达492%、290%和310%。从业绩预减或预亏公司来看,除个别由于高基数导致业绩下滑外,大多数均为转型小规模房企。历史来看房企业绩主要在四季度结算,结算周期变化导致上半年业绩并不能代表全年业绩表现。但截止如何避免癫痫治疗误区呢2018Q1,主流房企预收款与2018年预计未实现营收比值大多超过100%,基本锁定全年营收增长。同时由于2018年主要结算2016年房价上涨阶段项目,预计毛利率有望维持高位,主流房企业绩高增长确定。

  销售再创新高,集中度加速提升。销售再创新高,集中度加速提升。2018年1-5月全国商品房销售面积5.6亿平米,同比增长2.9%,商品房销售额4.9亿元,同比增长11.8%。分城市来看,三四线城市销售明显好于核心城市,2018年1-5月三四线同比增5.6%,明显好于40个大中城市(-1.6%)。分房企来看,在调控阳泉癫痫权威专科医院加码及信贷收紧背景下,龙头房企凭借其融资、管控、品牌等优势,市占率持续提升。2018上半年百强房企销售额同比增长37.6%,招保万新销售额同比增长39.9%、46.9%、9.8%和94.2%。TOP10市占率由2017年末的24.2%提升至2018年5月的31.6%。

  预计2018年销售面积同比持平。展望2018年下半年,我们判断在限价未见松动、资金成本高企背景下,一二线开发商入市意愿逐步增加,供应量上升叠加限价,核心城市成交量有望逐步回升。相比之下,受需求透支、棚改货币化弱化、部分三四线城市纳入调控、房价快濮阳市癫痫病医院预约挂号速上涨制约购买力等因素影响,预计下半年三四线需求端将逐步弱化,供应端随着房企拿地下沉、开工推盘加速有望增加,供需改善背景下预计下半年三四线将迈过景气度高点步入降温阶段。由于大多数三四线城市调整步伐不一致,同时缺乏强力调控政策,预计下滑斜率较缓。整体来看,预计2018年全国销售面积同比持平。

  投资建议:展望下半年,地产年初至今调整充分,当前估值及仓位均处于历史低位;龙头房企业绩及销售增长确定,当前股息率亦具有一定吸引力,维持"强于大市"评级。在整体资金面偏紧、景气度下行的背景下,唯有融资渠道畅通、兼具资金及管控湛江市癫痫病治疗官网优势的优质房企方能穿越周期,脱颖而出。建议关注以下投资主线:1)土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。

  风险提示:1)目前按揭利率连续17个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。